전세 계약 주의사항, 계약금 보내기 전부터 잔금일까지 확인할 6가지
집이 마음에 들면 “다른 사람이 계약하기 전에 계약금부터 넣어야 하나” 하는 생각이 들죠. 하지만 전세는 방 상태뿐 아니라 보증금을 돌려받을 수 있는 구조인지도 봐야 합니다. 계약금 송금 전, 서명할 때, 잔금일에 확인할 일을 나눠 두면 급한 분위기에 놓치는 항목을 줄일 수 있습니다.
공식 자료 확인·정리: 베네노트 | 확인일: 2026년 10월 20일
계약금부터 보내기 전에 주소와 서류를 맞춰보세요
먼저 중개사에게 정확한 주소와 계약할 호실, 보증금, 입주 가능일을 받아 적으세요. 같은 건물의 다른 호실 서류를 보고 있지 않은지 확인하는 단계입니다. 현관문 번호와 공부상 동·호수가 다르면 이유를 확인하고, 임의로 한쪽을 골라 계약서에 적지 마세요.
등기사항증명서는 권리관계, 건축물대장은 건물의 용도·현황을 확인하는 자료입니다. 한 서류가 다른 서류의 역할까지 대신하지 않습니다. 집을 실제로 둘러보며 누수·곰팡이·난방 같은 상태도 따로 점검하세요.
“가계약금이라 돌려받겠지” 하고 먼저 보내기보다, 어떤 조건으로 얼마를 지급하고 계약이 진행되지 않으면 어떻게 처리하는지부터 문서로 확인하세요. 가계약금이라는 이름만으로 반환 여부가 정해지는 것은 아닙니다.
등기부는 집주인 이름과 권리 변동을 함께 읽으세요
| 볼 부분 | 확인할 질문 |
|---|---|
| 표제부 | 지번·건물·동호수가 계약할 집과 같은가? |
| 갑구 | 소유자는 누구이며 압류·가압류 등 추가 확인할 기록이 있는가? |
| 을구 | 근저당권 등 보증금 회수에 영향을 줄 권리가 있는가? |
중개사가 예전에 받은 사본만 보지 말고 최신 등기 내용을 확인하세요. 근저당권이 없다는 한 가지 이유로 안전하다고 결론 내리는 것도 피해야 합니다. 다가구주택은 다른 임차인의 선순위 보증금 등 등기부만으로 다 파악하기 어려운 정보도 있어 추가 확인이 필요합니다.
신탁등기나 복잡한 권리관계가 있으면 임대할 권한과 필요한 동의·서류를 전문가에게 확인한 뒤 판단하세요. 모르는 등기 내용은 “별일 없을 것”이라고 넘길 항목이 아닙니다.
시세와 반환보증은 계약 전에 각각 확인하세요
주변의 매물 호가 하나보다 비슷한 면적·층·연식의 실제 거래와 여러 자료를 비교해 보세요. 비교할 거래가 적은 신축이나 특수한 구조라면 금액이 적절한지 판단하기가 더 어렵습니다. 보증금이 매매가격에 가깝다는 설명을 들었다면 가격 근거부터 확인해야 합니다.
보증금 반환보증을 이용하려면 해당 보증기관에 정확한 주소, 주택 유형, 계약 조건을 제시해 가입 가능 조건과 신청기한을 확인하세요. 중개사의 “보증보험 가능”이라는 말은 보증기관의 심사·발급 결과를 대신하지 않습니다. 대출 가능 여부와 보증금 반환을 보호하는 상품의 가입 여부도 따로 물어보세요.
상담 때는 “이 집이 되나요?”에서 끝내지 말고 추가 제출 자료, 계약서에 필요한 내용, 신청 시점까지 적어 두는 편이 좋습니다.
집주인·대리인과 송금받을 계좌를 확인하세요
등기상 소유자와 계약 상대방의 신분을 대조하세요. 대리인이 나온다면 가족이라는 설명만 듣지 말고 대리인 신분증, 위임장, 인감증명서 등 권한을 확인할 자료를 요구해야 합니다. 위임한 계약과 보증금 수령의 범위도 살펴보세요.
송금 계좌의 예금주가 계약 상대방과 다르다면 송금부터 하지 말고 이유와 적법한 수령 권한을 확인하세요. 통화나 문자로 계좌만 전달받았다는 이유로 확인 절차를 생략하지 않는 것이 좋습니다. 현금으로 주고받기보다 지급 대상·금액·날짜가 남는 자료를 보관하세요.
서류를 받았다는 사실과 내용이 확인됐다는 사실은 다릅니다. 위임 내용이 모호하거나 상대방 확인이 되지 않으면 확인을 마칠 때까지 지급 일정을 다시 협의하세요.
특약은 결과뿐 아니라 조건과 처리 방법까지 적으세요
“대출 안 되면 반환”처럼 짧은 문구만으로는 어떤 대출을 언제 신청하고, 무엇 때문에 거절되었을 때 어떻게 처리할지 다툼이 남을 수 있습니다. 필요한 조건은 중개사·상대방과 구체화해 계약서에 반영하세요.
- 대출·반환보증과 관련해 확인할 조건과 결과 확인 기한
- 계약 뒤 새 담보권 설정 등 권리 변동을 제한할 기간과 위반 시 처리
- 말소하기로 한 권리의 말소 시점과 확인 방법
- 입주 전 수리할 부분, 완료일과 비용 부담
위 항목은 협의할 질문이며 그대로 붙여 넣는 만능 특약은 아닙니다. 특약이 있더라도 제3자의 등기나 보증기관 심사 결과를 없던 일로 만들지는 못합니다. 중요한 조건은 계약별로 법률 상담을 받아 문구를 정리하세요.
잔금일에는 계약 때 본 등기부를 다시 꺼내보세요
계약 당시 확인했어도 잔금을 보내기 직전 권리관계가 바뀌었는지 다시 보세요. 약속한 수리와 기존 거주자의 퇴거, 실제 열쇠 인도 가능 여부도 함께 확인합니다. 추가된 권리나 약속과 다른 상황이 있다면 이체 전에 설명과 필요한 조치를 확인하세요.
입주 뒤에는 실제 인도와 전입신고, 확정일자 등 보증금 보호 절차를 챙기고, 반환보증을 이용한다면 신청에서 끝내지 말고 발급 결과까지 보관하세요. 이런 절차를 갖춰도 보증금 회수가 언제나 전액 보장되는 것은 아닙니다.
오늘 할 일: 휴대전화 메모에 ‘송금 전 서류·상대방 확인 / 계약 조건 기록 / 잔금 직전 재확인 / 입주 후 처리 결과’ 네 칸을 만들어 보세요. 건물 서류를 고르기 어렵다면 건축물대장 전유부·표제부 구분도 함께 확인할 수 있습니다.
공식 자료와 확인 기준
일반적인 주택 임대차 확인 안내입니다. 계약별 권리관계와 분쟁은 관련 서류를 갖춰 담당 기관 또는 법률 전문가에게 확인하세요. 예시 금액·상황은 설명을 위한 가정입니다.
계약 결정을 미룰 조건도 먼저 정해두세요
집을 보기 전에 ‘권한·계좌가 확인되지 않음’, ‘계약 주소와 서류가 다름’, ‘보증 관련 답변이 구두 설명뿐임’처럼 확인을 마칠 때까지 송금을 보류할 항목을 적어두세요. 분위기가 급해져도 무엇을 확인해야 하는지 돌아볼 기준이 됩니다. 이 목록은 안전 판정표가 아니라 상담과 추가 확인이 필요한 지점을 놓치지 않기 위한 메모입니다.
